Как узнать кто владеет объектом недвижимости?
Совершение многих юридически значимых действий, таких как проведение сделок, разрешение споров в суде, сопровождается получением выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
С 01 марта 2023 года сведения о физических лицах в Едином государственном реестре недвижимости стали носить закрытый характер.
Следовательно, третьи лица теперь не могут получать персональные данные собственника объекта недвижимости – физического лица. Закон определил состав персональных данных, сведения к которым имеют ограниченный доступ.
Так, к персональным данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, относятся сведения о фамилии, имени, отчестве и о дате рождения физического лица, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право, и лиц, в пользу которых зарегистрировано то или иное ограничение (обременение) на соответствующий объект недвижимости.
Сразу уточняем, что в отношении собственников - юридических лиц в Едином государственном реестре недвижимости ничего не изменилось, сведения о таких правообладателях по-прежнему публичны для всех.
Интересная ситуация обстоит с физическими лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. С точки зрения владения объектами недвижимости закон расценивает их обычными физическими лицами, поскольку в ЕГРН отсутствуют сведения о том, осуществляют ли правообладатели - физические лица предпринимательскую деятельность, либо нет.
Согласно п. 6 ст. 36.3 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» персональные данные гражданина предоставляются ограниченному кругу лиц, сотрудникам госорганов, кадастровым инженерам и нотариусам.
Нотариальное действие по предоставлению сведений из ЕГРН называется «удостоверение нотариусом факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости». При удостоверении указанного факта нотариус выдаёт заявителю свидетельство и выписку, в которой подтверждён факт наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости о фамилии, имени, отчестве и о дате рождения гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости или лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости.
Согласно ст. 85.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате указанное нотариальное действие совершается по письменному заявлению лица, которому вышеуказанные сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов.
При подаче письменного заявления заинтересованное лицо должно представить нотариусу письменные доказательства, подтверждающие наличие обстоятельств, достаточных для получения выписки.
К таким обстоятельствам могут относиться:
1) наличие договора, сторонами которого являются заявитель и правообладатель или лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения, предметом которого является совершение работ (оказание услуг) в отношении объекта недвижимости, принадлежащего правообладателю, или объекта недвижимости, в отношении которого в пользу указанного лица зарегистрированы ограничения или обременения, либо передача заявителю во владение и (или) пользование такого объекта недвижимости;
2) наличие предварительного договора, сторонами которого являются заявитель и собственник объекта недвижимости, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении такого объекта заявителю;
3) намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости;
4) намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе либо о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта;
5) наличие оснований для предъявления заявителем иска к правообладателю, в том числе предусмотренного статьями 301 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иска о взыскании с правообладателя объекта недвижимости либо с лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, денежных средств в связи с наличием у него задолженности по уплате платежей, связанных с использованием данного объекта;
6) наличие у заявителя предусмотренных законодательством Российской Федерации оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости.
В случае достаточности представленных письменных доказательств наличия обстоятельств, указанных в части второй ст. 85.1 Основ законодательства Российской Федерации, рассмотрение заявления осуществляется в день обращения.
В случае отсутствия оснований для предоставления заявителю содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости сведений о правообладателе объекта недвижимости или о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, нотариус выдает заявителю мотивированный отказ в предоставлении таких сведений.
Также нотариус может запросить содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения по письменному совместному заявлению правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, и заинтересованного лица, если таким лицам указанные сведения необходимы для совершения сделки в отношении данного объекта недвижимости.
Совершение нотариального действия по предоставлению «факта наличия сведений в Едином государственном реестре недвижимости» реализовано нотариусами с 01 марта 2023 года. На сегодняшний день получить указанные сведения можно как непосредственно посетив нотариуса, так и в дистанционном формате, что очень актуально для современного уклада жизни. Обратиться за получением Выписки из ЕГРН в дистанционном формате можно через личный кабинет на портале ФНП. Важно помнить, что для указанного обращения необходимо наличие усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).