«Период охлаждения» для сделок с недвижимостью
Депутаты Государственной Думы РФ, после принятия закона о порядке выдачи потребительских кредитов, предусматривающий период охлаждения при выдачи займов, предложили также для защиты граждан от мошенников, законопроект, в котором заложен подобный механизм «периода охлаждения» при заключении договоров купли-продажи недвижимости.
В законопроекте предлагается «замораживать» передачу денежных средств продавцу сроком на 7 рабочих дней, дав ему возможность «подумать» и убедиться, что он не стал жертвой мошенников, а заключенный им договор, не является мошенническим действием со стороны покупателя. В этот семидневный срок продавец может отказаться от договора.
В законопроекте предусмотрены исключения, когда движения денежных средств не ограничены, а сразу поступают в распоряжение продавца для оплаты по одновременной или последующей сделки по приобретению нового жилья, или в связи с необходимостью срочно погасить задолженность по займам и кредитам, по долгам за ЖКХ, либо оплатить медицинские услуги.
Но в России уже существует отличный механизм защиты граждан при заключении договоров купли-продажи недвижимости. И это нотариальное удостоверение договора.
Здесь защищаются интересы не только продавца, но и покупателя, ведь в мошеннических схемах пострадать может не только собственник недвижимости, но и добросовестный покупатель, лишившись своих денег.
Во-первых, нотариус обязан выяснить истинные намерения сторон, а также обязан убедиться, что стороны, принимая решения о продаже и покупке недвижимости, действуют самостоятельно, добровольно, без какого-либо давления, ориентируются во времени и пространстве, осознают суть происходящего и понимают, разъясненные нотариусом, правовые последствия заключаемого договора и его смысл. Тем самым минимизируется риск принятия опрометчивых решений продавцом - лишить себя собственности, а покупателем - отдать кому-то крупную сумму денег.
Во-вторых, нотариус обязан проверить «предмет договора», ту самую недвижимость, которую продает и покупает человек, а также принадлежность этой недвижимости продавцу. В обязательном порядке нотариус проверяет наличие (отсутствие) ограничений, обременений права, а также возможные запреты. Тем самым нотариус защищает покупателя, и дает ему возможность «подумать» и отказаться от приобретения спорной «подозрительной» недвижимости или имущества, на отчуждение которого необходимы дополнительные согласия, решения, разрешения каких-то либо организаций, учреждений, граждан.
Например, отчуждение имущества, которое находится в залоге у банка, возможно только с согласия залогодержателя (банка). Если недвижимость принадлежит несовершеннолетним гражданам - требуется согласие органов опеки. Также в некоторых случаях, требуется подтверждение, что недвижимое имущество не признано ветхим жильем и находиться в пригодном для проживания состоянии.
В-третьих, пожалуй, самый волнительный момент при заключении договора купли-продажи недвижимости для сторон — это процесс передачи крупной суммы за покупку покупателем продавцу. И тут снова поможет нотариус. У каждого российского нотариуса есть публичный депозитный счет в банке, с помощью которого, стороны могут произвести расчет по сделке. Алгоритм расчета простой и удобный, и при этом, самый безопасный и надежный инструмент, позволяющий избежать риски, связанные с обналичиванием, перевозкой, хранением крупных сумм или же расчета по сделке наличными, но фальшивыми денежными купюрами.
Стороны оговаривают в качестве условия по договору, что расчет по сделке будет произведен через депозит нотариуса.
После подписания договора сторонами и после нотариального удостоверения, покупатель вносит необходимую сумму на депозитный счет нотариуса, что будет являться доказательством выполнения обязательств покупателя перед продавцом по полной оплате, то есть для продавца — это гарантия получения денег от продажи своей недвижимости, хотя и не сразу, а только после государственной регистрации права на имя покупателя, что, в свою очередь, для покупателя является также гарантией сохранения своих денег.
В-четвертых, благодаря нотариусу, стороны получают не только гарантии чистоты, прозрачности, надежности и безопасности действий всех участников по сделке, также стороны получают сокращенные сроки как при регистрации права (право собственности по нотариально удостоверенному договору Росреестр обязан зарегистрировать в течении суток) так и, как следствие, сокращаются сроки получения денег продавцом.