Как снизить риск оспаривания сделок с недвижимостью при продаже лицам с недееспособностью или ограниченной дееспособностью в РФ

Сделки с недвижимостью традиционно относятся к числу наиболее рискованных, так как связаны с крупными суммами и долгосрочными последствиями. Особое внимание следует уделять случаям, когда стороной договора является лицо с ограниченной дееспособностью или признанное недееспособным. Российское законодательство содержит специальные гарантии для защиты прав таких граждан.

В данной статье разберём правовые основы, риски и меры, позволяющие снизить вероятность признания сделки недействительной.

Правовые основы сделок с участие недееспособных и ограниченных в дееспособности лиц.

Гражданин может быть признан судом недееспособным в том случае, если вследствие психического расстройства он не может понимать значения своих действий или руководить ими. Над таким лицом устанавливается опека.

В том случае, если гражданин вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, он может быть ограничен судом в дееспособности. Над таким лицом устанавливается попечительство.

Важно помнить, что любая сделка по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделка, влекущая отказ от принадлежащих лицу с ограниченной дееспособностью или признанному недееспособным прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также совершение любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного, должна совершаться при условии получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Главное отличие сделки по распоряжению имуществом, принадлежащим лицу, ограниченному судом в дееспособности, или лицу признанному недееспособным – это участие нотариуса и органа опеки и попечительства. Данные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Участие нотариуса и органа опеки и попечительства является ключевым фактором в обеспечении защиты прав и законных интересов таких граждан.

Причиной такого законодательного подхода является недееспособность или ограниченная дееспособность собственника имущества, что не только лишает его возможности самостоятельно осуществлять свои правомочия собственника, но и контролировать, как эти правомочия осуществляют другие лица. Поэтому максимальную защиту имущественных прав недееспособных или ограниченно дееспособных закон обеспечивает через создание системы специальных правовых механизмов и институтов, призванных проконтролировать соблюдение прав и законных интересов указанных лиц.

Какие существуют риски?

Основные причины признания сделок с участием лиц с ограниченной дееспособностью или лиц, признанных недееспособными, недействительными это:

⎯ нарушение процедуры заключения договора (например: несоблюдение нотариальной формы сделки, отсутствие согласия органов опеки, подписание договора недееспособным лицом и др.);

⎯ заключение сделки, которая противоречит интересам подопечного (например, продажа по заниженной цене);

⎯ лицо ограничено в дееспособности, но совершило сделку без согласия попечителя.

При этом стоит иметь ввиду, что даже после регистрации перехода права собственности на другое лицо, такая сделка может быть оспорена в течение 3 лет с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

С чего стоит начинать при заключении договора, направленного на распоряжение недвижимым имуществом лица, ограниченного судом в дееспособности, или лица, признанного недееспособным?

Поскольку сделка подлежит обязательному нотариально удостоверению, начинать стоит с обращения к нотариусу.

Для удостоверения договора по отчуждению недвижимого имущества необходимо обратиться к любому нотариусу в субъекте Российской Федерации, в котором расположена отчуждаемая недвижимость. Действующее законодательство возлагает на нотариуса обязанность по защите прав и законных интересов граждан.

Перед удостоверением договора нотариус проверяет:

⎯ законность сделки;

⎯ из личной беседы устанавливает дееспособность обратившихся;

⎯ проверяет принадлежность имущества;

⎯ устанавливает личности участников сделки;

⎯ наличие необходимых разрешений;

⎯ удостоверяется в наличии у опекуна или попечителя полномочий;

⎯ проверяет подлинность документов и правомочность распоряжения имуществом;

⎯ контролирует соблюдение интересов недееспособного (продажи имущества по заниженной цене, злоупотреблений со стороны родственников или третьих лиц).

Все вышесказанное существенно снижает риск оспаривания сделки.

Однозначно можно сделать вывод о том, что применение нотариальной формы для сделок по распоряжению имуществом лиц с недееспособностью или ограниченной дееспособностью - главный способ снизить риск их дальнейшего оспаривания. Нотариальная форма сделки – это дополнительный контроль со стороны государства, защищающий имущественные интересы, препятствующий злоупотреблениям опекунов, снижающий риск последующего признания сделки недействительной. По сути, нотариальное удостоверение выступает механизмом гарантий, оно дополняет контроль органов опеки и попечительства, делает оборот имущества более стабильным и предсказуемым.