«Период охлаждения» при заключении договоров купли-продажи недвижимости

В Государственную Думу внесен на рассмотрение законопроект, предусматривающий внесение изменений в положения Федерального закона РФ «О государственной регистрации недвижимости».

Для защиты граждан от мошенничества при сделках с недвижимостью, разработчики законопроекта предлагают ввести обязательный «период охлаждения» при продаже жилья, который предусматривает следующие положения:

- государственная регистрация сделки будет проводиться только по истечении семи дней со дня заключения договора купли-продажи;

- расчет между сторонами будет производиться с использованием спецсчетов, то есть с использованием безналичной формы расчета по сделке;

- после регистрации перехода права собственности средства покупателя будут замораживаться на спецсчетах в течение 48 часов;

- доступ к денежным средствам откроют только по истечении указанного срока или при наличии совместного заявления покупателя и продавца, заверенного нотариально.

Также предлагается обязать продавца при продаже единственного жилья предоставлять нотариально заверенное согласие лица, у которого он планирует проживать после продажи квартиры.

Авторы законопроекта утверждают, что указанного времени будет достаточно, чтобы продавец имел возможность оценить ситуацию и свои действия, пересмотреть свое решение, убедиться, что оно не было принято под влиянием третьих лиц, включая мошенников, осознать последствия происходящего и, если потребуется, отказаться от сделки. Предполагается, что такой механизм защитит и покупателей, средства которых будут перечислены продавцу только после государственной регистрации их права собственности и истечении срока «периода охлаждения». А также у банков, Росреестра и правоохранительных органов появится возможность для проверки поступающих сигналов о мошенничестве.

В случае принятия законопроект может вступить в силу с 1 января 2026 года.

Действительно, в последнее время наблюдается рост случаев мошенничества на рынке недвижимости, когда продавцы, ссылаясь на "психологическое давление" злоумышленников, пытаются оспорить уже совершенные сделки. Эта схема, при которой покупатель остается без денег и жилья, становится все более распространенной.

Но защита добросовестных покупателей и продавцов уже существует! Это нотариальная форма договора купли-продажи с депонированием денежных средств на публичном депозитном счете нотариуса, которая без дополнительных «охлаждений» существенно повышает уровень чистоты, прозрачности и надежности рынка недвижимости.

Подписание договора продавцом и покупателем невозможно без предварительного общения сторон не только между собой, но и с нотариусом, который:

- установит личности обратившихся,

- проверит правоспособность и дееспособность сторон,

- разъяснит продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора,

- выяснит реальные намерения сторон и проверит их соответствие требованиям закона.

Кроме того, нотариус проведет обширный комплекс проверочных действий, в том числе проверит принадлежность недвижимости продавцу и соответствующие правоустанавливающие документы, наличие или отсутствие арестов (запретов, ограничений и обременений) на недвижимость, выявит круг лиц (организаций), без участия или согласия которых, заключение договора не возможно, запросит информацию о проживающих (зарегистрированных) лицах, а также узнает, не признавался ли владелец жилья банкротом или недееспособным. В обязанность нотариуса также входит проверка полномочий сторон на совершение сделки, например, если сделка совершается представителем по доверенности, то такая доверенность будет проверена на предмет ее отмены доверителем.

При этом особое внимание всегда нотариусами уделяется условиям выбранного сторонами договора, в том числе условию о цене продаваемой недвижимости и форме расчета.

Уже существующей формой защиты покупателя от потери денег при заключении договора купли-продажи недвижимости является использование публичного депозитного счета нотариуса. Расчет по нотариально удостоверенной сделке посредством депонирования денежных средств у нотариуса, означает исполнение обязанности покупателя по оплате недвижимости перед продавцом с момента поступления денежных средств на публичный депозитный счет нотариуса, но продавец получит эти денежные средства только после государственной регистрации права на имя покупателя, по распоряжению нотариуса.

После удостоверения сделки с недвижимостью, если стороны не возражают, нотариус незамедлительно имеет возможность направить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в Росреестр с целью проведения государственной регистрации перехода права собственности, что является дополнительной гарантией защиты прав сторон по договору.