Появление в ЕГРН сведений о членах семьи (бывших членах семьи) собственника, имеющих право пользования жилым помещением

Помимо привычного всем права собственности на объект недвижимости существуют и иные вещные права, в том числе право пользования жилым помещением, которое далеко не во всех случаях прекращается в связи с изменением собственника жилого помещения (переходом права собственности).

В соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации определение лиц, которые сохраняют права пользования жилым помещением после перехода права к новому собственнику, является существенным условием договора.

Что и понятно, ведь покупатель должен быть уверен, что приобретает имущество свободным от прав третьих лиц, и ему не придется делить купленную, к примеру, квартиру с имеющимися жильцами.

Внесенные изменения в законодательстве, позволяющие вносить сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника жилого помещения в Единый государственный реестр недвижимости, сделают сделки с жильем более прозрачными.

Разберемся подробнее с изменениями в законодательстве.

Какие существуют основания приобретения права пользования жилым помещением?

Данное право может возникнуть в силу закона, например, ввиду отказа от участия в приватизации жилого помещения в соответствии с п. 2 ст. 19 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в порядке наследования завещательного отказа, предоставляющего право пользования жилыми помещением, а также в силу договора, например, договора найма или договора безвозмездного пользования.

Какие права подлежали регистрации до внесения указанных изменений в закон?

Отметим, что сведения о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, возникшие на основании договора или наследования завещательного отказа, могли быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости до внесения указанных изменений в закон, в то время как сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника жилого помещения нигде не учитывались, и их право могло быть установлено на основании ряда дополнительных документов квалифицированным специалистом.

Какие сведения вносятся в ЕГРН в связи с вступлением в силу с 01.09.2025 г. изменений в законодательство?

Сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника:

- приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим;

- указанных в момент полной выплаты паевого взноса в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в ордере на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива;

- указанных в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения;

- вселенных до указанного момента в жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда.

Кто имеет право подать заявление о внесении данных сведений в ЕГРН?

Такое право принадлежит:

- единоличному собственнику жилого помещения;

- собственникам жилого помещения совместно (в случае если помещение находится во владении нескольких собственников);

- члену семьи (бывший член семьи) собственника;

- законному представителю указанных лиц.

Какие документы необходимо приложить к заявлению о внесении данных сведений в ЕГРН?

В зависимости от основания возникновения права пользования жилым помещением необходимо будет приложить:

- договор передачи жилого помещения в собственность (приватизации);

- ордер на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива;

- решение общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения;

- решение общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение;

- решение суда, подтверждающее право пользования членом семьи (членами семьи), бывшим членом семьи (бывшими членами семьи) собственника жилого помещения таким жилым помещением.

Почему наличие данных сведений важно для прозрачности купли-продажи жилья?

В соответствии с п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации: «Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником». По общему правилу права таких членов семьи прекращаются в соответствии с п.2 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в момент перехода права собственности к другому лицу.

Но указанные выше лица, сведения о которых подлежат внесению в ЕГРН с 01.09.2025, являются исключением из этого правила, и их права с переходом права собственности в соответствии со ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не прекращаются.

Что требуется сделать перед заключением договора купли-продажи для минимизации риска приобретения жилья, обремененного правами третьих лиц, имеющих право пользования жилым помещением?

В связи со вступившими в силу изменениями впоследствии, при заполнении Единого государственного реестра недвижимости указанными сведениями, достаточно будет запросить выписку об объекте недвижимости.

При этом стоит учитывать, что с весны 2023 года в выписках из ЕГРН не отображаются персональные данные владельцев недвижимости. Получить их можно, обратившись к нотариусу, если для этого есть веские основания. Одно из них — сделка с объектом недвижимости. В таком случае, покупателю нужно будет предъявить предварительный договор или подать совместное заявление с продавцом.

Если же стороны обратились в нотариальную контору за удостоверением сделки, то запрашивать отдельно выписку не придется. Нотариус может получить расширенные данные из ЕГРН, увидеть полную информацию о нынешних и прошлых собственниках недвижимости, проследить цепочку переходов прав собственности и другие важные факты. Кроме того, нотариус поможет выявить и те проблемные, с правовой точки зрения, вопросы в сделке с недвижимым имуществом, информации о которых в ЕГРН в принципе нет.