Роль нотариуса в процедуре извещения сособственников недвижимого имущества

Продажа доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (квартира, земельный участок, дом и др.) - правовая процедура, имеющая важную особенность. Она строго регламентирована законом в целях защиты интересов сособственников. Другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене и на условиях, которые предложены постороннему лицу (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Игнорирование этого правила может привести к признанию сделки недействительной.

Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных собственников о своем намерении продать долю с указанием цены и прочих существенных условий продажи (например, безналичный расчет, рассрочка платежа и пр.).

Срок для ответа составляет один месяц со дня получения извещения. Важно знать, что совладелец должен выразить готовность купить долю полностью на предложенных условиях! Нельзя купить часть продаваемой доли или определить свои условия покупки.

Если в течение этого срока никто из совладельцев не заявит о желании купить долю, продавец вправе продать ее любому другому лицу.

Важным является то, что цена, предложенная совладельцам, не может быть выше той, по которой продавец планирует продать долю постороннему лицу.

В целях минимизации риска признания сделки недействительной, когда сособственник может оспорить сделку, заявив, что не получал извещение, что содержание извещения было иным, что цена или условия были не те и т.д., целесообразно обратиться к нотариусу.

Нотариус документально подтвердит каждый этап процедуры извещения участников долевой собственности (уведомление, отказы).

Если совладелец готов отказаться, то он может обратиться к нотариусу лично и удостоверить свой отказ от преимущественного права покупки доли. Такой отказ является бесспорным доказательством. Его практически невозможно оспорить в суде, так как нотариус проверяет личность, дееспособность и добровольность волеизъявления. Это сразу снимает главный риск для продавца.

По общему правилу, заявления, уведомления, извещения или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Нотариус по просьбе продавца вправе удостоверить само извещение, которое самостоятельно направит совладельцам заказным письмом с описью вложения и уведомлением. В документе будет зафиксирована точная цена и условия, что исключает споры о том, какая именно информация была доведена до сособственников.

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Все действия нотариуса, связанные с передачей заявления физического лица другому лицу, будут подтверждены такими документами, как свидетельство о передаче документов или свидетельство о направлении документов. Данные документы позволяют провести сделку, даже если совладельцы уклоняются от предоставления отказа от преимущественного права покупки или же от получения извещения.

Нотариус выступает гарантом законности процедуры извещения. Он не отменяет обязанность продавца уведомить совладельцев, но придает ей юридическую бесспорность.

Таким образом, участие нотариуса в процедуре извещения сособственников является необходимым элементом для обеспечения юридической безупречности сделки и защиты интересов всех сторон.